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你可能从未听过中国房价最贵县城的名字。

陵水，一个GDP仅有1/8个义乌、人口不到40万的海南小县城，在最新出炉的“中国县城房价排行榜”上悄然登顶，3.3万的房价放在省会级的都会里，除了北上广深，也就杭州和南京配和陵水碰一碰。

为什么一块被细沙椰林和珊瑚、雨林火山和旅店填满的旅游胜地里的一个小县城，房价醒目爆天下95%的都会？

熟悉海南的人心里毫无波涛：“海南嘛，炒房是传统手艺，正常，不急，莫慌”。

确实，海南就是这么一片神奇的土地，孤悬海上，有无尽的美景，也有疯狂的房地产和炒房客们。众人只道三亚沙滩可比马代，却不知海南房价曾比天高。

海南和房地产的爱恨纠葛远非几句话所能归纳综合，他们就像一对相爱相杀几十年的昔日情人：爱过笑过，也累过痛过，海南享过地产的福，吃过地产的苦，最后终于下定刻意要摒除对房地产的依赖。

能不能乐成不知道，助攻倒是拉满了。

2018年4月13日，中央正式宣布决议支持海南全岛建设自由商业试验区，海南的生长一下被提高到了国家战略级的主要职位，这也是海南继1988年建省办经济特区、2010确立国际旅游岛后的第三次历史性时机。

前两次时机皆因房地产而错失，因而在这陨石级的第三次时机上，调控房地产，成了海南必须打好的最要害也最艰难之战。

在本文里，我们将实验解答以下几个问题：

1.海南与房地产之间发生过什么？

2.海南房价到底算不算虚高？

3.海南脱节对房地产的依赖了吗？

4.脱离房地产，海南该去往何方？

01

梦起梦碎

琼岛曾经确实很穷。

海南在1988年前还隶属广东。由于一直被当做国防前沿阵地看待，产业生长受限颇多，除橡胶外险些没有其余产业。

改开后，天下都在摸爬着寻找“能过河的石头”。海南相近东南亚，又是天下*大岛，经常被拿来和台湾对照，但事实基础微弱，因此那时中央想着的，是20年遇上台湾。

资金匮乏、环境落伍、交通未便、人力不足的环境下，最简朴粗暴的手段自然是“政策调控”。

1988年4月，海南脱离广东，建省设经济特区，政策上“资金收支自由、境外职员收支自由、货物收支基本自由”，开放力度之大海内*。

政策是有了，可钱从哪来？

在88年这个时间点，想借外资之手可没那么简朴。纵然有着总工程师的鼎力支持，海南与日企熊谷组意图互助开发的洋浦经济试验区直接被戴上“割地卖国”的高帽子，直到世纪之交，洋浦仍然是一片荒芜。

1992年，当谁人老人再次南巡之时，政策上的松绑瞬间改变了一切。

此时距离深圳被设立为经济特区已已往12年，天下都见证了深圳从小渔村酿成多数市、12年里GDP翻了117倍的生长事业，无数因没来得及上车而悔恨的人们都在寻找下一个深圳。

顺着舆图往南一点，那就是地价低廉的海南。那时有句话叫“十万人才下海南”，下海南干什么呢？

炒房。

一年之内，人口不到700万的海南泛起了2万家房地产公司，地价从每亩十几万涨到六百多万，房价则从1991年的1400蹦到了1993年上半年的7500。

要知道直到20年后的2012年，海内的平均房价才到达5791元，而97年的上海静安区，房价2300就能被专家呼吁“尽快抛售”。

不少大佬的*桶金都是从这段疯狂的岁月里淘来的——好比以潘石屹、冯仑为代表的“万通六君子”，潘石屹92年在海南赚到一千多万后乐成逃顶，三年后与妻子确立SOHO中国；冯仑则成了民生银行的团结首创人。

这也是海南*次尝到房地产的甜头：那一年的GDP暴涨41.5%，房地产增添值翻了近10倍。

向来习惯了吹海风喝老爸茶的海南，*次感受到什么叫疯狂。所有人都在玩击鼓传花的游戏，“大老板建大楼，小老板盖小楼，没钱的炒楼花”。

正如19世纪无数美国淘金客西进淘金一样，“到海南，淘金去”也成了90年月风靡天下的口号。

但问题在于，那时的海南没有黄金，只有黄沙。

海口大英山机场由于机位不足，每逢航班岑岭，部门飞机只能停在新航站区一公里开外的老停机坪排队，游客上下机极端未便；机场内时常有人、车、牲畜突入，严重威胁航行平安，仅1993年机场复飞次数就高达44次、中止腾飞7次。

现在的海滩度假圣地三亚亚龙湾在96年都照样一片残缺情景，凤凰机场也要到94年才建成。

此时的海南，除了房地产外一无所有。

只是没想到泡沫破灭得云云之快：短短两年不到，1993年6月，中央下达铁腕政策，严控信贷规模、削减基建投资、整理所有在建项目，并终止房地产公司上市。海南的房价又迅速跌回了两年前的水平，95%的房地产公司都面临倒闭。

鼓声停下，狂热者眼看手中没来得及传出去的金花酿成了一抔烂泥。海风中飘扬着的不再是暴富的狂笑，而是烂尾楼如泣如诉的哀嚎和漫天的坏账。

02

房地产的依附品

房地产泡沫的破灭重创了海南经济，但日子还得过，海南最先寻找新的偏向。

农业？不行，附加值太低，没前途。

工业？也够呛，产业基础太差做不了外贸，小岛屿内需同样不足，做加工地又得加上运输费，缺乏价钱竞争力。

旅游？可以试试！

事实海南*的问题就在于人口太少，95年人口只有七百多万，约即是广东的1/10，劳动力、消艰辛、内需都严重不足，但这里可是天下*拥有热带天气的区域，沙滩、雨林、珊瑚、海洋应有尽有，*不缺旅游资源，再说只要有人来，什么问题都好解决，这是老天爷赏的饭，必须盛稳了！

于是就在1993年7月——房地产泡沫破灭的*个月，新上任的省委书记明确提出“以旅游业为龙头，超宿世长第三产业”，海南最先押宝旅游业，这是个产业链足够长，且适配海南原生态环境的好偏向。

成效也确实不错：从93年最先，海南的旅游业总收入一直保持着稳步增进。

但海南没有想到，原本半条身子入土的房地产又成了旅游业的*受益者。

兴旺的旅游业直接推高了区域房价，进而动员房地产业死灰复燃，而海南似乎也把这“意料之外”当成了“意外之喜”，最先迎合着搞起了“旅游业——房地产”的循周游戏。

进入本世纪后，海南房地产开发投资额占GDP比重连续爬升，2010年宣布建设国际旅游岛后，更是暴涨五个点，往后一直稳居20%以上，在最“巅峰”的2014-2017年时代，甚至靠近一半。

有多离谱呢？2017年，这个数值的天下平均值为13.2%，海南是46%，险些是天下平均的3.5倍。

可原本海南生长旅游业，就是希望能替换掉房地产，脱节93年泡沫破碎给海南造成的阴影，效果却让自身越来越依赖于此。

虽然经济自己异常依赖房地产，海南房价也一直高于天下平均水平，但海南政府从卖地中获得的收入却并不高。

简朴来说：海南的地价相对于它的房价，简直低到离谱。

虽然海南房价一直高于天下平均，但它的地价却也常年低于天下，经常只有天下的1/4。且土地出让金占房价的比重也经常只有天下水准的一半。

在最离谱的时期，海南土地出让金占房价比重仅有3.49%。换句话说，这时你花100万买一套屋子，有96万多都进了开发商的口袋。

溢价之严重，着实令人咂舌。

此外，对房地产的高度依赖，背后凸显的问题更严重：旅游业险些沦为房地产的配套产业，为了开发房地产，什么项目都可以先斩后奏，一切问题皆被抛之脑后。

2017年12月23日，中央环保督察组向海南省的反馈督察一针见血地指出了这一点：“财政太过依赖房地产，房地产企业指到哪儿，政府设计跟到哪儿，鼓了钱袋，毁了生态。”

一个悲剧性的例子是融创日月岛。这里距离三亚仅87公里，沙绵水清，海水年平均温度26.5℃，是全中国*的冲浪海湾之一。

2015年融创通过资源运作拿到了这个项目，根据设计，融创将投入145亿，几年后两座比天安门广场还大的日形和月形人工岛屿将泛起在海面上。

只要建成，这里就是下一个“迪拜塔”。

但魔幻看法的背后，是见不得人的阴晦面。2015年月岛在海洋环境影响讲述书未经批准的情形下即开工建设，加剧了周围岸滩的侵蚀，对省级青皮林自然珍爱区造成一定影响。

直至2017年上面派人下来，月岛才住手违法填海行为，但周围海洋自然生态已遭到极大损坏。

2020年10月19日，海南宣布的生态环境珍爱督察整改方案里，月岛项目被迫令拆除，同样在列的另有葫芦岛、三亚凤凰岛二岛、南海明珠人工岛、恒大海花岛，这些曾经名噪一时的人工岛项目均被要求歇工、整改甚至是拆除。

2017年3月日月岛项目开盘时，海景别墅1600-1800万/套，高层公寓均价2.3万-2.5万/平米不等，是同年海南平均房价的两倍多，而凭证昔时财报，这一项目为融创创收31.7亿。

项目认真人的那句“我们想把融创日月湾制作整天下上能够着名的旅游品牌，而不是单纯的地产项目”，现在听起来若干有点欲盖弥彰。

03

重新努力别辟门户

旅游业沦为房地产的附庸，再次使海南深陷房地产依赖症的漩涡当中，而一个个文旅地产项目的崩塌，也意味着海南经济幻梦一次又一次的破灭。

以日月岛为例，根据设计，建成后项目常住人口将到达12万人，解决万宁当地6%的人口就业问题，并为万宁政府缔造50亿元的连续稳固税收——这一切，现在都成了遥不能及的梦。

直到现在海南被重新界说为“自贸港”之时，创业者在看产业时机，炒房客想大捞一笔，但海南显然不能让后者如意。

为了生长建设自贸港，海南除了在税收、人才引进、产业扶持等方面给出了颇为丰盛的政策优惠外，最紧要的即是防止房地产再一次将处于摇篮中的自贸港抹杀。

焦点思绪就两条：

一是稳住房价，保证30年前的泡沫危急不会重演。

从2018年起，政策指引下，海南房价整体并没有泛起特分别谱的增幅，近三年的涨幅也基本与天下平均水平相匹配。

有涨，但只有涨一点点；高了，但高得不是许多。

二是重新努力别辟门户，生长新产业，从泉源处治好海南的房地产依赖症。

这难度可大了去，事实我国的地方经济生长在已往二十多年间基本依赖土地财政，对房地产的依赖度普遍较高，而其中又属海南水平最甚。

因此要脱节经济生长对房地产的依赖，放其他省份身上顶多算让瘸子丢拐走路，但对海南来说，约即是让高位截瘫患者加入铁人三项，照样园地在青藏高原的那种。

那海南做到了么？现在还欠好说，但气焰确实是拿出来了。

2018年，时任海南省长示意：“要削减经济对房地产的依赖，对海南来讲，会很痛，会出血，会很难。海南要以壮士断腕的刻意，削减经济对房地产的依赖。”

壮士断腕说到做到，2018年之后，海南房地产开发投资额占GDP比重迅速下降，往后前的快要50%下降到近三年的20%多，且2018年之后一直保持着下降趋势。

但光“去旧”一定是不够的，要真正让经济活起来还必须“迎新”。旅游业，尤其是依托自贸港政策的免税旅游业，成了近两年海南经济生长最亮眼的新引擎。

2008年之后的14年里，除2020年受疫情袭击影响伟大外，海南旅游业总收入均保持着两位数的增进，占GDP的比重也在连续提高，2021年甚至已经跨越了房地产开发投资额。

免税业的显示则堪称猛龙过江。

海南离岛免税政策从2011年4月最先实行，住手2021年4月，十年内累计实现免税购物金额948亿元。但就在2020年7月1日免税新政实行至2022年6月尾的两年里，免税购物金额就高达906亿元。

换句话说，单单近两年的免税购物金额就能将将打平前十年的总和。

若能维持旅游业和免税业的增进态势，则十年后消费旅游业取代房地产成为海南的支柱性产业，绝非无稽之谈。

但问题就在于，真有那么容易维持吗？

04

尾声

被风口吹上天的雏鹰若是不能实时学会展翅，早晚是要摔下来的。

若仅从数据层面上看，海南在2018年之后的生长态势简直喜人：去年GDP增速天下*、房价被控制住、房地产依赖度连续降低、旅游业和免税业增进强劲。

但实事求是地说，海南对房地产的依赖度仍然高于天下平均水准，这两年旅游和免税亮眼的业绩显示也更多得归因于疫情之下出国受阻，高端旅游消费被迫流入海南。

海南将旅游业、现代服务业、高新手艺产业及热带特色高效农业作为自贸港的重点产业培育，但其中的医药、金融、互联网都属于对人才要求很高的手艺麋集型产业，只有海南大学这一所一本院校的海南能为产业提供足够的人才供应么？

若是不能，由人才引进引进来的那些人才，基础建设和人为水平都有待提高的海南能真正留住他们么？

鲜明亮丽之下，海南生怕也很渺茫。

参考资料：

[1] 三十而立的海南，沧海桑田的幻化，伧夫俗人话财经

[2] 日月湾项目被拆除，融创折戟海南，界面新闻

[3] 海南，最后的特区，老道新闻

[4] 海南：一个自我矮化的巨人——中国*经济特区的缺位与迷失，晓烽南海视界