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多孩家庭作废限购 

36氪日前报道了一则新闻：地方卫健委首次牵头，针对无锡二孩家庭放松楼市限购。这是天下首个由地方卫生部门发出的楼市刺激政策。

详细政策方面，针对二孩家庭：一是提高公积金贷款额度，首次使用公积金且属于首套房的，贷款额度的盘算可以放松，同时在最高额度基础上可以增添20万的额度；二是可以在限购区域新增购置一套住房。

自2021年终以来多地陆续出台了捆绑生育支持及楼市刺激的政策组合。在无锡之前，江苏海安、四川资中、北京向阳、陕西及吉林等7个都会或省份，都宣布了二孩及三孩家庭的购房支持政策。

江苏海安推出的政策甚至与房价挂钩。当地划定，三孩家庭将享受每平方米400元的优惠。而对于其他通俗改善型购房需求来说，若认购144平方米以上的物业，则可以享受每平方米200元的购房优惠。

2017年确立起来的史上最严房地产调控政策名目正在逐步瓦解，其中针对二孩、三孩家庭的购房扶持既是短期内刺激合理住房需求的直接手段，又不违反房住不炒的底线原则。

但反过来看，购房扶持政策是否能缓解耐久的人口出生率降低问题，还要画上伟大的问号。而人口问题，稀奇是老龄化、少子化趋势，也是连续困扰房地产市场的耐久挑战。

成也人口败也人口 

已往二十年，中国房地产市场的投资及销售规模不停扩大，焦点因素是城镇化带来的人口集聚。围绕经济及政策周期，楼市行情出现显著的周期颠簸。每一次楼市下行随同经济下行，随后都泛起从调控到刺激的政策反转。而每一次宽钱币及宽信用都奏效迅速、显著，归根到底是城镇化趋势下人口向城墟市聚效应，催生大量住房需求，提供了信用扩张的基础。

但早在本轮房地产猛烈下行周期之前，人口集聚效应已是「强弩之末」。

经济学家高善文博士的团队提出过一个理论：

在特定的条件下，住房需求增进就即是新进入都会的人口数目增进。而住房需求的现实增速，在耐久内将逐步收敛和迫近到这一极限水平。

历史趋势是，2000年至2014年，商品房销售与城镇新增常住人口、新增就业人口的增速差颠簸下行，基本相符城镇化趋势下的住房需求释放趋势。但2015年至2019年，在城镇新增常住人口负增进、新增就业人口微增进的同时，商品房销售的5年平均增速反而跨越了2010-2014年。

一个可能的注释是：在2015年至2019年，房地产去库存、大规模棚改拆迁款发放替换了城镇人口增进因素，成为商品房销售增进的基础。相对于凭证现实人口增进对应测算的商品房销售展望值，2021年现实商品房销售多出了2.3亿平米。

高善文团队预言：

这种背离就可以以为是一次性的，除非未来连续加速棚户区刷新，并大规模使用钱币化手段。从耐久来看，商品房销售面积将逐步回归到耐久趋势水平，甚至在一段时间内低于耐久趋势，以实现对已往透支的修正。

不仅仅是透支需求，那一轮房地产上行周期动员的高房价、高杠杆，已经成为人口增进的负面因素。

从2017 年最先，中国人口出生率最先加速下降，并在2020年跌破1%；婴幼儿配方奶粉销量在2019年大幅放缓至1%，并在2020 年首次泛起下降。在此之前，即2014年至2016年的宽钱币、宽信用周期里，天下房价和住民部门杠杆率都大踏步上了一个新的台阶，大幅挤占了住民可支配收入。

来自中国金融40人论坛的一份住民部门资金流量研究展现了三个趋势：

2015年之后住民部门的资金流出增量连续高于资金流入增量，且两者没有收敛的趋势；

在流入端，虽然劳动者待遇是最大的流入项，但新增信贷已经跨越社保流入，成为占比第二的流入项；

在流出端，偿本付息支出在快速增添，甚至会取代购房支出成为第二大支出项。

这份讲述的一个主要结论是，债务扩张会通过刚性增添的偿债支出，让住民部门面临越来越大“入不足出”的压力。为维护资金流量表的平衡，降低消费或削减购房就成了住民部门的现实选择。

凭证日本的生长历史，也可以直观地看到住民欠债率与人口出生率之间的负相关：

日本在1974年的时刻人口增速遇到向下拐点，同期住民部门欠债率靠近40%，在2004年人口负增进的时刻，住民部门欠债率在65%。

停止2021年第四序度，中国住民家庭部门的欠债率已经到达了62%，高于新兴市场国家的平均水平，低于西欧日。但若是以可支配收入而非GDP作为分母，我们的住民欠债水平已经冠绝全球。

总言之，人口集聚效应成就了房地产的规模扩张，但已经进入尾声；房地产规模扩张伴生的高房价、高杠杆，形成了对人口增进的重大威胁，正在加剧老龄化及少子化趋势。

房价更低生育更旺？

用房地产刺激生孩子的理论，不止一人提出过。最有影响力的想法之一来自携程首创人梁建章，他主张给多孩家庭提供购房优惠：

「若是多孩家庭买房可免去土地价钱，那么购置价钱就会降到原来的一半以下，这将大大减轻多孩家庭的买房肩负。详细实行上，可以对已经有多孩的家庭买房直接降价，能实着实在地提升内需。」

听起来既能催生房地产刚需，又能刺激生育提高人口出生率，何乐而不为？

但回看近邻日本的历史：上世纪90年月泡沫经济破灭后，日本房价一溃千里，房价收入比回到了较低水平，购房利率也随着政策利率下调逐步走低。不外，较低的房价和较高的住房肩负能力，既没有形成房地产牛市，也没有延缓老龄化、少子化——直到2019年，东京都市圈的土地价钱才缓慢苏醒到上世纪90年月初的历史岑岭水平，而1993年后日本的总和生育率就再未回到1.5%上方。

表象上，老龄化社会的最大特征就是需求不足，即低物欲社会。用超市和百货公司作为必须消费和可选消费的代表，2000年1月至2019年12月，日本的超市销售额仅增进2.1%，而百货公司销售额则下滑了38%。不管出于自住照样投资，房地产也是基于需求举行扩张的消费品或资产。日本人没有由于屋子廉价就去买，更没有由于房价低了就生孩子。

泉源上，房地产泡沫虽然破灭，但债务依然存在。上世纪80年月，房地产为日本的住民部门缔造了短暂的财富效应，然则带来的欠债却是耐久的。地产泡沫破灭后的20年间仍有大量日本人在为90年月初及此前购置的房产送还贷款，但所买衡宇早在昔时经济泡沫破灭时就已经被银行收走了。

日本的教训解释，低廉的房价无法刺激生育，减缓老龄化及少子化。而一旦房地产泡沫破灭，形成重大的全民债务偿付压力，将会进一步加剧老龄化和少子化。从抚育比数据看，1990年泡沫经济时代事后，日本的少儿及暮年人合计抚育比连续攀升，从45%之下一跃至65%周围，即每100名劳悦耳口要养活65个非劳悦耳口，成为全天下劳动力人口肩负最重的国家。

人口繁衍是房地产市场繁荣的基础，短期的多孩家庭放松限购也会发生有用需求托底楼市下行。但耐久看，人口问题是制约中国房地产市场的最大挑战，屋子的源头是孩子，但孩子的源头不是屋子。

刺激生育，最勇敢的创意来自经济学家任泽平，他以为生孩子不能不要指望90后00后，一定要捉住75-85年还能生的时间窗口，抓紧出台激励生育基金，规模约莫要2万亿，用10年多生5000万孩子：

「已往我们印钞票刺激房地产，留下高房价。若是转变为印钞票激励生育，将在未来留下一批年轻人，为爱而生，酝酿下一个希望，生就对了。」