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在2017岁尾入手下手关注外洋置业以来，宅东创始人周元凯辗转过东南亚、美国、英国，但都逐一反对。

缘由在于，当时东南亚的房价已涨得比较高，而且生长中国家存在较大的政治风险；当他把视线转向发达国家时，他以为英、美的投资上风也不足够——间隔太远，中西方文化差异较大，还面临着外交关系不确定的风险。

他终究看中了日本。

在1989年房产泡沫以来，日本房价一起下跌，直至2005年跌至谷底，其间数次回弹上扬，却又遭受了2008年的金融危机和2011年的福岛地动，“连跌三次，三次的谷底都在一条线上，这条线在我看来就是一个异常平安的平安垫。”

日本是一个好时机。然则新冠肺炎囊括环球以来，宅东的主营营业，地产投资和民宿运营均受到了差别程度的袭击。

“从天堂到地狱”，日本民宿的收益对外国旅客的依靠程度较高，有业内人士云云评价2020年开年以来的日本民宿业。

据日本游览厅4月30日宣布的《宿泊游览统计调查》，3月入住日本旅店·旅店的外国人数118万人次，与上一年同期同比削减85.9%。

在迎来营业额狂跌今后，一些现金流慌张、还贷压力大的房主入手下手退却，有数据显现，停止2020年4月民宿营业的撤出件数约为4100件，到达2018年11月民宿新法实行不久时的（约200件）的约20倍。

不过，一样也有不少从业者敏捷转换经营战略，以期待渡过这一关。

有人增添“钟点房”和“中、长租”的选项增添现金流；有人免费在疫情严峻时代把手里的民宿提供给滞留在日本的旅客，只收取水电费来拉点人气举行宣扬；有人在停摆时代抓紧时间改良屋内环境，愿望进步今后的出租率。

经历过投资高潮和疫情影响今后的日本民宿业，照样一门好买卖吗？如今的局中人，真的有那末惨吗？

“开源”自救

李阳在日本做不动产公司，手里有50栋位于大阪的一户建用于做民宿，其中有四十多栋都是客户在他手上买了房今后托付他治理的。民宿的末了一批客人，是2月中旬摆布脱离的，李阳也入手下手动手预备口罩等防疫物质。

他给锌财经算了一笔账，没人住的情况下，一栋一户建每月的网费、电费、税费等约莫须要1000人民币，“如今民宿就不必谈收益了，只是掌握丧失。”

他掌握丧失的方法，就是在发微博约请当时因飞机停运而滞留大阪的旅客来免费住，只须要交水电费，“虽然无济于事，但闲置着不如帮我拉点人气，假如他们自发点帮我保护一下卫生，我还省了人工去打扫卫生。”

开源、撙节，这是险些一切在日本民宿行业从业者在疫情时代削减丧失的所必需的行动。

3月的时刻，宅东的民宿入住率还能堪堪保持在30%摆布，但一进入4月，就直接掉到了5%以下，直到改变运营战略，目的客户从外洋旅客转向为日本国内，改成15天以上的中长租，价钱上打了6折，才使得入住率在近期恢复到90%以上。

虽然说折后的实际收入远远比不上原本的程度，不过，宅东创始人周元凯通知锌财经，二房主形式的民宿在休业状态下还要继承付房租，对现金流的压力很大，相当于延续吃亏；而宅东和本身的投资人们买下的日本屋子具有永远产权，只须要去谐和项目和人工成本就能够渡过这一关。

比拟于民宿营业，地产投资营业的停摆更让他焦灼。

投资人去不了日本，线上外洋看房的成交难度很大，周元凯在日本的贩卖团队相当于全军尽没，他痛快砍掉了80%以上的贩卖营业。另外，宅东经由过程勤俭人工成本的体式格局来保持康健的现金流，不拖累生长节拍。

值得一提的是，团队的高管们在疫情时代没有收入，没有客户，却一直没有闲着。

一边煎熬、一边挖空心思思索怎样推动事情，比方贩卖团队天天拉着周元凯去录制喜马拉雅的课程，也许在抖音上做资讯分享——宅东所做的日本投资和运营的事情并不面向巨大的人群，因而也并没有对播放数目有请求。

不过，在系列产品问世今后，经由过程其背书性，出人意料地进步了贩卖转化率。

置业高潮

在不少文章中，给疫情下的日本民宿业盖上了“毁灭性袭击”的标签，不过，据锌财经相识，在黑天鹅事宜激发的洗牌期中被镌汰的投资者大抵有三大类：供过于求又缺少特性的公寓式民宿，付不起房租的二房主，背注一掷以至加杠杆押注民宿的狂热投资者。

这一轮日本房产投资高潮，最早还要追溯到2012年。

2012年，日本引入“安倍经济学”政策，日元价值降低，关于外洋投资者来讲，购入日本房产更加廉价划算。而跟着2013年东京胜利博得2020年奥运会和残奥会举行权，投资者们对日本房产的自信心进一步提拔。

东京房价入手下手上涨，日本不动产研究所的数据显现，2013年东京区域的房价同比增长了 5.07%，2014年同比增长了4.69%，2015年9月同比增长了4.12%。

在2018年宅东进入之前，房地产市场入手下手回暖，比拟谷底时上扬了20%-25%，不过依旧是30年前房价的2/5。

这个数字放在中国事难以想象的，周元凯还记得2002年本身家里在上海买房时房价是6000元一平方，如今已涨到了九万块，涨了15倍。

经济生长周期、东京奥运会邻近的旅游风口、日本民宿贸易洗牌期，关于宅东来讲，这三个小风口，缺一不可。

周元凯也见证了这些年来日本地产投资的猖獗。

日本开发楼盘的门坎很低，来自中国的开发商蜂拥而至恶性竞争，在设想完毕今后就提早入手下手在国内售卖、收全款。

因为信息偏差，中国的投资人每每认识不到开发商在其中取利之狠。大把中国开发的楼盘单价卖到了9万块，而劈面日本开发商开发的楼盘才6万块一平，据相识，一些开发商给到国内金融公司的渠道费就能够到达10%-12%。

能够说，狂热时代的中国开发商富得流油。

实际上，出于投资角度，国内的炒房观点放在日本置业并不实用，在奥运会前后的房价波动属于短时间的市场波动。关于日本如许一个岑寂的市场来讲，房价趋向终究会回归到日本经济生长中。

奥运关于民宿行业来讲，能助其房价翻数倍，但关于投资房产如许一个寻求历久收益的时机来讲，其关于日本房地产的溢价影响有限，2025年的世博也一样难以助力大阪成为下一个上海。

想要在日本炒出国内的回报率，生怕并不轻易。

突发的环球性疫情没有对日本民宿行业构成“灭顶之灾”，但也许能为一时脑热的狂热投资者浇上一盆冷水。

急躁褪去

原定于7月23日落幕东京奥运会和残奥会，受新冠病毒疫情影响被推延一年，不少日本民宿入手下手卖身回血，但关于另一部份现金流足够的投资人来讲，又增添了一次抄底加码的时机。

周元凯称本身在日本的民宿是越做越“布衣”，而这类回归买卖实质的做法也让其在本年的疫情当中，成为了站到末了的人。

在日本民宿业岌岌可危的几个月里，宅东一共买了4栋楼，走上了猖獗“买买买”的途径。

这个速率比拟于客岁一全年购入的近20栋来讲，算不上快，然则在不少企业兜售资产的近况下，购入价钱异常廉价。周元凯通知锌财经，他购入的价钱相当于客岁同期价钱的八到九折摆布，而且是三四百方的大物件，“原本我们都遇不到这类物件”。

周元凯给出的解法，是最简朴的经商的逻辑，“赢利”。

在入局之初搭建财务模子时，周元凯曾犹疑过一番：做特征的中高端民宿，照样削减投入做高频次？不多久，宅东挑选了后一条线路，前者民宿的花费频次必定会削减，而且前来日本投资地产的客户也大多不会去买大体量、高贵的楼。

这类思绪与其他赴日房地产投资者天差地别。

周元凯通知锌财经，他在日本置业完整是为了贸易回报率，他在2018年民宿法推出的时刻，花了1000多万投了两栋楼，运营早期就做到了87%的入住率，“我觉得我坐在金库上面。”

盘算今后，发明年回报率能够到达13%-15%。“日本置业哪怕再失利，今后吃亏也只要20%-25%，在国内是很有大概拦腰砍断。”

矜持的两三百方的物件改出约10个房间，给出一个平实的价钱，客堂和洗手间公用，厥后，宅东又尝试做了上下铺，买卖也一样不错。“也不必迥殊高端，那就没人来住了，去日本玩的年轻人照样异常价钱敏感型的。”

好的买卖，最简朴的逻辑就是“低买高卖”，与之构成鲜明对比的，是本来过分扩大的赴日投资的民宿行业玩家在这场战争中纷纭落败。

现金流为王，这句话比以往任何合适都实用。

不过，做“买卖”的宅东躲过了疫情，但也并不是没有苦恼。

本来在国内顺应了互联网行业高速生长的周元凯，发明日本的产业趋于稳定和成熟，节拍很慢、流程循序渐进，很难有幂指函数一样的生长时机。在本来，周元凯的计划是在本年6月份之前生长50个项目，但如今的实际倒是，全力疾走但也只完成了一半。

“本年以来，宅东已进入了2.0版本，在国内做品牌范围，把日本看成大后方，做资产落地的保值、增值。”他也不能不认可，与国内的高速生长比拟，日本团体的产业节拍和生长速率太慢了。