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都会更新是一个永远的话题，只要有都会，就会有更改与生长，就会有更新。差别的都会，生长模式、治理模式各有差别，但都会更新的模式，从整体上来看，大体上就三种方式。

一、大拆大建

第一种我们很熟悉，也就是“大拆大建，拆旧建新”。已往二三十年，我们国家的许多都会，旧改、棚户区革新全部都是走“大拆大建”的路子。

大拆大建实在并不是太容易，然则在我们国家做得不错。已往二三十年，大到一线都会，小到州里，差不多每个都会都彻底新建了一遍。今天到任何一个都会去，都感受它是新的。随便一个都会，三五年不去，你再去看，会发现它又新建了一大批楼。屋子之多、之新，建设速率之快，让人叹为观止。

固然，要做到大拆大建是需要条件的，不是说哪个国家的都会旧改，都能走大拆大建这条路。简朴来说，大拆大建得知足几个条件。

衡宇在公有土地上，产权实际上是租赁权，不完全是所有权。

若是不具备土地公有和衡宇相对的不是私有，也就是说是租赁权而不是产权的地方，大拆大建是难以举行的。

好比日本、美国、韩国、新加坡这些国家为什么不能大拆大建？其中一个缘故原由就是土地是私人的，上面的修建物是私人的，而且私人的土地和衡宇都受到当地执法的严酷珍爱。有许多私人住宅几代人住在那，非要拆掉，房主是不干的，给他多少钱他都不一定愿意。

以是说，大拆大建的旧改模式，是依托于土地公有以及衡宇租赁权这样一种模式之上的。

第二，大拆大建必须要政府出钱，政府一定要有很大的补助，稀奇是公共的部门。

由于大拆大建以后，都会的公共设施配套都是需要政府出钱的，尤其基础设施这一部门需要大量的投入。我们国家的都会更新，更多的是一种政府主导的模式。在这种模式下，大拆大建是可以的。而外洋的一些都会，要么政府没有那么多钱，要么它的预算经常得不到议会的批准，大拆大建也就搞不了。

第三，大拆大建模式还要建立在一个基础之上，那就是经济快速发展。由于建的器械要有人买，都要消化。在大拆大建中，经济必须保持连续的增进。已往几十年，中国 GDP 的增进每年都在 6% 以上。在经济快速发展的过程中，地产跟进，快速建设，快速销售，然后人人在短时间内都改变了，都会面目面目一新，住民的生活条件也获得大幅度改善。

二、有机更新

大拆大建以外，许多国家接纳的是有机更新的模式，也就是“小拆小建”，拆一部门，另有一部门不拆，甚至是只建不拆，这都是有机更新的模式。

有机更新的模式也是与其现实条件相匹配的。首先是土地私有。土地私有，就没法强拆，你要拆，那就打起来了。好比在日本，有一个机场扩建，由于拆迁完不成，跑道都得改。也就是，私人产权受珍爱，是大拆大建不可逾越的一个障碍。

我们也知道，在一些私权珍爱稀奇好的地方，由于公共工程，好比都会建设，为了都会更悦目，更美，更利便，要拆一些修建，但人家不让拆，最后也没什么设施。于是只能接纳有机更新的模式。

那么，怎么样来举行有机更新？

第一件事是要重新计划。重新计划的条件是尊重每一个私权，这是它的难度所在，在这个条件下重新更新，做计划稀奇不容易。大拆大建的计划相对对照容易，画十字格，把路网先画出来，再建几个功效区。以是在大拆大建模式下，在视觉上很好，也很新，但一模一样。有机更新的计划就相对对照难题。原有的路网结构不能动，许多衡宇也不能动。在这种基础上，怎么样再计划？

以是，有机更新，就要认真地研究这个区域的历史，人们的生活习惯，以及现有修建的特点。要做观察，看这个修建哪些能用，哪些局部怎么样做需要的修补，哪一些历史文化修建，好比说一些庙宇、传统的街景、老字号、牌楼，怎么保留？

也就是说，有机更新的计划不完全是一个简朴的平面的都会计划，既包罗对历史文化的重新梳理，也包罗对一些商业功效的提升，还包罗教育等其它设施的完善，对救灾系统的弥补，好比说老的都会老的街巷救火、防灾系统不完整，都会更新的时刻就要增添这些设施。我以为，有机更新第一件难事就是要做很长时间的作业，把这些事情先研究明了。

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杭州南宋御街的革新，就是都会有机更新的乐成案例

有机更新的第二件事，是在做好计划的基础上，若何把账算过来？这就牵扯到容积率了，容积率要调整。若是不在局部提升容积率，那么来介入有机更新的企业，商业上就没有盈利空间，它就不能拿盈利来弥补其它地方的支出。以是，容积率的管控一直是这类有机更新的一个重点。

举个例子，新加坡的不动产产权分 99 年、999 年和永远。99 年产权的屋子，住了 40 年后发现不行了。只要这个楼里的所有业主一起商议好，签字赞成给这栋楼做更新，然后跟政府提需求就可以。然后找来一家开发商，说我们要若何翻新这栋楼。只要这栋楼有 2/3 或者 90% 以上的业主签字赞成，政府就批容积率给这栋楼。现在修建手艺蓬勃了，增添容积率之后，原来的 20 层，现在可以盖到 40 层，这样就多了 20 层。同时把这栋楼的产权也延伸，从这次更新最先算，延伸到 99 年。

这样更新之后，原有业主可以再住回这个地方，修建里边的设施装备也都更新了。对开发商来说，增添的这部门容积率是有利可图的。在日本，也经常可以看到旧修建上面架了个新修建，实际上这就是给加了容积。以是容积的治理非常主要。

容积治理以外，有机更新时开发主体的选择很主要。全世界的履历来看，基本上对照乐成的有机更新或者对照有规模的旧改，大体上是两种主体。

一种是大公司加住户的方式，以大公司作为旧改的主体。咱们国家许多大公司都做过旧改，只不过我们这些公司做旧改已往习惯都是大拆大建。最近几年，万科在广州做了一两个项目，是接纳有机更新的模式。也就是说局部的拆除，保留局部的器械，以及历史文化风貌。

大公司介入的模式，往往会举行整体的计划，效果对照好，这个地方的商业价值，他们也能挖掘得更好。

另外一种是住户集资一部门，再由政府出一部门，配合互助，举行革新。革新完以后，照样由原来的业主举行治理，在旧改当中的新增的利益一切都归原有的业主所有。这种改法，我们称为互助模式，是用一种自治互助的方式来推动小规模小范围的有机更新项目。

有机更新的目的，是要保留原有住民的生活方式，以及他们的习惯，他们的邻里关系，他们的宗教信仰，以及他们对这片土地和栖身地的情绪。以是旧改模式当中的有机更新能保住乡愁，也就是最近常说的“留住烟火气”，把根留下。这和大拆大建在情绪上完全差别。

固然，在视觉上，都会的有机更新是很缓慢的，一个都会，10 年 20 年感受上都没什么转变。但远处看没转变，走到近处，会发现每个地方都变了。好比说，公厕有了马桶，多了停车的地方，另外也有了便利店，路上的灯光也变得更优美，等等，这个转变是循序渐进的，以是我们把它叫有机更新。

而大拆大建的模式，我们猛一看全是新的，然则你近距离一看，发现缺憾照样不少。相当多的时刻，实际上看不到文化的根，看不到原住民之间的邻里关系，也看不到这个地方曾经的历史遗迹，文化符号，就会有许多缺憾。

大拆大建的模式另有一个欠好的地方，就是不环保，从节能减碳的角度来说不合理，碳排放太高。虚耗也很大，有些地方旧改的工具，实在是 20 年前盖的屋子。一个屋子盖了 20 年就拆，是社会财富的虚耗。在外洋一些房地产市场稍微稳固的地方，大部门都在八九十年以上，屋子才拆。

以是我以为，中国下一轮的都会更新，应该更多地推广有机更新的模式，而竣事大拆大建的模式。

三、不拆而建

除了大拆大建有机更新这两种模式，另有第三种模式。那就是新城和旧城离开，建新城。我们叫不拆而建。在新的土地上不拆而建，在旧城接纳有机更新的模式。这样的话，两种模式合起来，都会也会带来新的活力。

好比在法国的巴黎，日本的京都，等等。老城一样平常都生长旅游，新城可能用来栖身、建学校、生长商业。

海内也有许多都会接纳这个模式，好比西安。西安现在很有意思，新城全都建在城墙以外，好比曲江新区，大量的年轻人、白领和中高收入的人，以及产业集群都在新城。而城墙里边人越来越少，商业活动也越来越不那么有吸引力，久而久之，城墙里边就只剩下游客了。

西安城墙以外，高楼大厦，城墙内则以文化、旅游等功效为主

以是游客到西安，都直接到老城，骑自行车逛一圈，在城墙上走一走，听一听秦腔。这也算一个模式。

在都会生长当中，在一些没有老城的地方直接建新城，而把老城的一部门人挪到新城，这样把老城彻底根据旅游的功效要求举行重新计划，生长它的商业和旅游旅店，这样子的话，这个都会也很有活力。

总之，一个都会的生命力要保持，在经济发展的同时，都会的风貌也要不断地更新。更新大体上就上述这三种方式。在都会化初期的几十年，大部门是大拆大建的。随后就进入到有机更新为主的都会生长时代。当都会太拥挤的时刻，也有一种方式，就是可以把新旧都会离开，老城生长旅游文化，新城生长产业和栖身。

在疫情之后，我信赖整个经济苏醒之后照样会有很大的生长，都会的更新也会连续地往前走，走着走着也会不断进步，都会也会越来越有生命力。